产业经济是国民经济发展的“晴雨表”，关乎经济趋势、市场供需及产业结构调整，深刻影响城市的资源、就业和财富分配。韩江新城是潮州城市扩容提质的核心区域，是未来承接珠三角地区产业转移主平台。当下，全国产业园区经济正由“土地红利驱动”向“运营价值驱动”转型，如何充分激发产业园区经济活力与“烟火气”，是新城乃至潮州经济发展的关键破题之处。

　　现下，新城产业园区发展面临诸多现实问题。在“建园区、办产业”的传统思维下，园区功能配比失衡，生活属性缺位，未能形成工作—生活—消费闭环；园区基建高度依赖工业土地出让收入，缺乏产生稳定现金流的“造血”资产，融资劣势凸显，无法对社会资本产生运营招商吸引力；运维园区治理机制固化，仍以管委会或县区、乡镇政府等行政单位为核心运营主体，运营能力停留在“收租+基础物业”初级阶段，缺乏专业运营手段和产业资源导入能力，无法串联起园区内产业间的协同合作链、激活存量商业资源价值，发挥不出企业的集群效益。

　　基于现状，新城未来产业园运行模式急需回归“以人为本、产城融合”的出发点，充分借助市场化运作整合产业与城市资源，优化园区空间与服务，逐渐走向系统化、精细化、专业化的商业运营，释放园区经济的市场活力和园区生活的“烟火气”，实现园区盈利、企业发展、人能扎根的多方共赢局面。

　　一、聚焦服务增值，以商业运营逻辑重构园区价值。未来，韩江新城即将释放近2000亩工业用地，顶层设计不能停留在于单一“生产型”园区，必须以商业运营逻辑重构园区功能、开展产业平台建设。新型产业园模式需从“空间租赁”向“服务增值”转型，服务业的布局与收益是园区投建运的核心，服务收入比重和可持续性直接决定产业平台运营的成败。因此，除产业功能外，应高标准规划配套服务，重点拓展人才公寓租赁、商业配套、物业管理服务、高价值公共服务运营等可持续收入渠道，通过公寓租金与商业消费绑定、服务综合收益以消费数据分成替代固定租金等创新模式，构建可循环的现金流闭环，使园区运营现金流实现正循环，形成可持续发展的园区价值链。

　　二、引入市场主体，以专业运营突破行政管理桎梏。新城未来产业园区建设关键是要打破惯有思维，从“行政主导”转向“专业运营”，推行“管委会监管+专业公司运营”运作模式，以市场化公开方式引入专业运营商，由其负责招商运营与资产增值运作，由管委会负责政策制定、土地供应与监管考核，按税收贡献、就业人数等量化指标对运营商采取阶梯式分成收益，形成政企协同长效机制。通过专业运营，园区内可形成“服务综合体”，涵盖公寓、商业、医疗、教培、食堂、健身房等物业；可提供产业打包服务，涵盖检测孵化、办公租赁、活动承办、资源对接等服务；可运作弹性商业活动，形成季节性、临时性的“潮汐式”商业，与非遗、侨商等潮文化元素结合，整合资源，带动客流，形成“居住-消费”产城融合微生态，最大化运营收益，充分激发园区经济活力。

　　三、重塑融资模型，以可变现运营资产解资金困局。稳定持续的现金流，是吸引社会资本及融资机构的关键质押标的。新型产业园的人才公寓租金收益权、园区服务综合体消费分成、物业服务费等可量化、可持续的现金流资产，是匹配金融机构核心诉求、重构产业经济的融资模型。根据运营资产成效，产业园可建立分阶段资金平衡路径，短期抵押未来收益权获取开发贷或发行ABS；中期凭借运营数据提升项目估值，引入如险资、产业基金等战略投资者；长期推动符合条件的园区资产发行公募REITs，以实现轻资产退出，形成“开发投资-专业运营-金融退出”的完整闭环，从根本上解决产业园建设的资金困境。

　　四、调整现有规划，以需求导向适配现代产业发展。推动现有国土空间规划主动适配新城现代产业需求，摒弃传统“重指标轻需求”的规划惯性，让“生产-生活-消费”空间有机融合。一方面，建立“需求导向+动态调整”规划机制。推行混合用地政策，允许工业用地兼容商业服务与居住功能，明确相关配套设施可达合适比例；动态调整开发指标，在商业服务枢纽区域适当提高容积率，对高附加值产业提高容积率上限，对低效用地征收“容积率调节费”，释放可运营资产收益空间。另一方面，建立运营商参与规划机制，前期调研由运营商主导，确保配套服务与产业需求精准匹配；并推行“边建设、边招商、边运营”运作模式，如园区首期建设完成立即启动企业入驻与商业招商，确保人才公寓、社区商业等经营性设施与产业项目同步设计投产，缩短现金流回正周期，满足商业运营核心诉求，为现代产业平台发展提供保障。