为进一步规范我市不动产统一登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，保护不动产权利人的合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，根据上级处理不动产登记历史遗留问题的有关文件和精神，结合我市实际情况，现就解决我市不动产登记历史遗留问题提出以下处理意见，各县区可参照执行。

　　一、关于购买商品房、集资房、房改房等分层、分套房产，其房产宗地涉及国有划拨土地转让补缴土地出让金的问题。

　　（一）划拨土地上的城镇房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其划拨土地上的商品房、集资房、房改房等分层、分套房产（经济适用房除外）转移给他人的，在申请二手房转移登记时均应补缴土地出让金。应补缴的土地出让金按房地产交易价格的1％计收，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算，由自然资源部门和税务部门按规定予以计收。为便于确认交易价格，在申请此类不动产转移登记时，需先缴纳契税后再申请办理不动产登记手续。

　　房产按上述标准补缴土地出让金后，对应的土地性质确定为出让，不动产登记机构根据申请予以办理房产转移登记手续，并在证书附注“房产土地出让金已缴纳”。

　　（二）对原已在房管部门办理上市交易缴纳土地出让金、土地价款的，包括已上市房改房和属原市城区1999年、2008年城中村清理已办理了权属证书的房产，对应的土地性质确定为出让。

　　（三）对于国有划拨土地性质的房屋（含房屋用途为住宅的自建房），房屋所有权人申请一手房转移、不动产变更、继承、夫妻更名、抵押登记等情况的，可仍保留房产对应原划拨土地的性质，该房产在发生二手交易转移登记时再按照有关规定补缴土地出让金。

　　（四）未形成住宅小区的单幢建筑物，但用途以居住为主，有分层、套房产且有多个业主的，其住宅及配套的非住宅房产（商铺、门市、储藏室、车库等）需补缴出让金的，适用本意见第一点之（一）的规定。

　　（五）除上述情况之外，其他划拨土地转让补缴土地出让金仍按照现行有关规定执行。

　　二、关于已完成开发建设的住宅小区原土地批准用途与实际使用用途不一致的问题。

　　（一）住宅小区尚未登记办理确权手续的。在开发商办理不动产首次登记时，应由其依法按现行法定程序补办用地手续和补缴土地出让金，凭补缴土地出让金的收据到税务机关缴纳税款后，才给予办理不动产登记。

　　（二）住宅小区已确权或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的。

　　1、原小区涉及多宗土地，土地用途不一致的，在办理不动产登记时，对涉及住宅、商服类等非工业用地的，按照《土地利用现状分类》进行归类。

　　2、土地性质为国有划拨土地的，房屋所有权人办理二手房转移登记时，按本意见第一点之（一）的规定补缴土地出让金后，视同已办妥土地性质和用途变更手续，房产对应土地性质和用途确定为国有出让的城镇住宅用地。按本意见第一点之（三）的规定保留房产对应原划拨土地的性质，土地用途按照原批准用途确定，直接给予办理不动产登记。

　　3、对涉及国有出让工业用地建设为住宅用地的，购房人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则办理。登记时，应将房产对应原土地登记用途在不动产登记簿证上如实记载。

　　三、关于已建成住宅小区占用土地面积、界线与原土地发证面积、界线不一致的问题。

　　（一）住宅小区实际用地面积超过批准面积，尚未登记办理确权手续的，由自然资源部门对原开发商按照有关规定予以处罚；按规定可补办相关手续的，由原开发商补办用地手续和规划调整手续后，不动产登记机构按照调整后的实际宗地界线给予办理不动产登记。

　　（二）住宅小区实际用地面积超过批准面积，但已办理确权手续或房屋已全部（或部分）登记到业主名下的，购房人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则予以办理。

　　四、关于已完成开发建设的国有土地上的住宅小区（不含在国有土地上建造的单位和个人自建房）无合法土地权属来源的问题。

　　（一）整个小区的全部房屋尚未登记发证的，需由原开发商依法完善相关用地手续后，补缴土地出让金及相关税费后，才可给予办理不动产登记。

　　（二）已经全部或部分由原房管部门核发了房屋权属证书的，原则上由原开发商完善用地手续，补缴土地出让金及相关税费后才给予办理不动产登记。

　　开发商已经注销、吊销或不配合完善手续的，由登记机构组织办理权籍调查，明确小区用地范围内不存在集体土地的，原则以建筑物基底范围进行落图落宗，经公告十五个工作日无异议的，土地性质视同为国有划拨土地，土地用途按照规划部门确定的用途或者房屋现状实际用途确定。房屋业主申请办理二手房转移登记的，可由业主在自愿的情况下，按照本处理意见第一点之（一）的规定补交其名下不动产所应分摊的土地出让金后，对应土地性质按照“出让土地”确定，给予办理不动产转移登记。业主自愿补缴土地出让金的，可依法向开发商追偿。

　　五、关于部分已经建成使用的住宅小区和商品楼房无确权登记档案的问题。

　　（一）1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》实施之前已经签订买卖合同或已竣工的，由政府相关部门或有资质单位主导开发建设的住宅小区或商品楼房，且部分房产已经原房管部门发证的，权利人申请办理一手房转移登记的，提供合同、发票和契税单据，由不动产登记机构公告15个工作日无异议的，按实测面积给予办理一手房转移登记。

　　（二）1998年1月1日起，由原房管部门下属单位（包括房管所、开发公司、拆迁机构等）开发建成的住宅小区或商品楼房，且部分房产已经原房管部门发证的，视同已符合首次登记条件，参照本意见第五点之（一）规定办理。

　　六、对不动产统一登记之前存在的住宅小区土地使用权主体与立项规划报建主体不一致的问题。

　　住宅小区项目在2015年3月1日之前已取得发改部门立项、建设部门核发的《预售许可证》、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等相关建设证照参照原市房管部门的做法，凭上述有关证照和合作协议办理不动产登记，原则上按经批准的建设主体作为不动产权利人直接给予确权办理不动产首次登记手续，合作协议对不动产权利人另有约定的，按其约定办理。

　　在2015年3月1日之后，存在土地使用权主体与立项规划报建主体不一致的，按照现行有关规定执行。

　　七、住宅小区房产已办理转移登记，现权利人与原核发土地使用权证主体不一致的问题。

　　在国有土地上建设的商品房、集资房等分层、分套房产，土地视为住宅小区（楼栋）的共用地，原有颁发业主分摊土地使用权证的，其房屋所有权已多次转移并取得房屋权属证书，但没有同步办理国有土地使用权证的，当事人提交房屋权属证书和原权利人国有土地使用证申请不动产登记的，无须补办土地转移手续，由不动产登记部门在核实房地权属来源等有关资料，依法公告并注销原国有土地使用证，给予办理相关的不动产登记。

　　八、按照依法依规、尊重历史的原则，根据不同时期的政策要求，对国有建设用地使用权及房屋所有权办理不动产确权登记的，分别按照以下要求办理。

　　（一）在1982年5月以前建成的房屋，申请不动产登记的，由申请人向不动产登记机构提出申请，凭村级（村委会或居委会）或村级以上（镇或街道）基层组织出具的、经公示无权属纠纷或争议的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产权登记。

　　（二）在1982年5月至1986年3月20日期间建成的房屋，土地有合法权源或经镇（街道）级审核同意的，凭该时期各级规划建设部门颁发的批准建设证件办理不动产权登记。房屋建成时没有覆盖规划的，由镇（街道）级出具证明，按房屋现状予以确权。

　　（三）在1986年3月21日至1998年2月28日期间建成的房屋，凭用地批文和该时期各级规划建设部门颁发的批准建设证件办理不动产权登记。房屋建成时没有覆盖规划的，由镇（街道）级出具证明，按房屋现状予以确权。

　　（四）1998年3月1日至2007年12月31日期间建成的房屋，凭用地批文、该时期各级规划建设部门颁发的批准建设证件和房屋竣工验收材料办理不动产权登记。房屋建成时没有覆盖规划的，由镇（街道）级出具证明，按房屋现状予以确权。

　　（五）在2008年1月1日至2014年1月31日期间建成的房屋，凭用地批文、《建设工程规划许可证》（正本）和房屋竣工验收材料办理不动产权登记。

　　（六）在2014年2月1日之后建成的房屋，按现行法律法规办理不动产权登记。

　　九、本意见自2025年9月29日起施行，有效期至2030年9月28日。